房产证上“躺”着别人的户口

目前，楼市火爆，房价高企，于是二手房价格也水涨船高。在二手房买卖的过程中，有些买卖双方往往只留意到了房产的价格谈判、物业交割等事情，而往往忽视了房屋户籍，最终导致发生纠纷，影响到了孩子上学等问题。如何规避这一风险?遇到这种情况如何维权? 小王老家在福建，5年前来到富阳工作，孤家寡人一个，一直都是租房住，户口就落在自己的单位。三年前，他认识了现在的妻子小李，恋爱一年后，于去年结婚。小李也是外地人，和小王一样，户口也落在单位。结婚初期，两人达成共识，奋斗为主，暂不置业，继续租房。今年初，小李怀孕了，预产期11月底。考虑到孩子出生后的户口问题，两口子终于决定在富阳买房。虽然积蓄不多，但联建房之类的并不在他们的考虑范围内，一定要买个有证的房子。两人到处看房，终于在8月份看中了一套二手房。房子不大，房龄不小，但好在位于城区某老小区，周边生活环境不错，离学校也近，更重要的是，房价不算高。经过讨价还价，小王与房主薛先生以85万元成交。双方签订了合同，约定9月30日前交房，交房前薛先生迁出户口。小两口拿出了所有的积蓄，又向亲戚朋友借了一部分，全额付清了房款。薛先生也很配合，在约定日期前与小王办妥了交房手续，而且，由于薛先生一家并不居住在这套房子里，省去了迁出户口这一环。房子之前装修过，虽然年代有点久，但大部分装修还能用，只需要稍做整修就能入住。有了属于自己的小家，算是正式在富阳扎了根，小王和小李当然很高兴。两口子抓紧时间，在孩子出生前整修房子，稍作布置，就入住了。入住了半个多月，小王这才想起迁户口的事。没想到，办手续时才发现，这套房子里竟然还有一个户口没迁出，不是薛先生的，是个陌生人，而在这个户口迁出前，小王夫妇的户口无法迁入。小王连忙联系薛先生。薛先生也很纳闷，当初买这套房子时就是为了投资，自己一家根本没有入住，更没有把户口迁入，怎么会有户口遗留?直到看了户口上的名字，薛先生才恍然大悟。原来，这个没有迁出的户口，是属于上一任房主的，而正是因为薛先生购买这套房子是为了投资，根本没有入住，所以没有注意到这一点。薛先生连忙联系前任房主，但由于时隔多年，对方已经换了联系方式和住址，多方联系都未果。这一头的小王急坏了，眼看孩子就要出生了，要是户口问题不能解决，这房子不是相当于白买了吗?他和薛先生多方想办法，但直到孩子出生也没能联系上前任房主，孩子的落户问题还是没能解决。小王很生气，他认为是因为薛先生的疏忽导致他孩子无法上户口，造成了损失，属于违约，要求薛先生赔偿。但薛先生认为，自己履行了购房合同，房子里的户口也不是他的，他也尽力帮忙联系前房主，但实在联系不上，他也没办法，这个情况不属于合同约定的范围，因此拒绝赔偿。律师点评：房屋卖家可能涉嫌欺诈虽然房屋买卖的标的是房子本身，但在我国现有的户籍政策下，房子与户口息息相关，直接关系到落户人的上学、拆迁补偿等利益问题，因此交易的房子能否落户，在很大程度上决定了买受人的购买意愿。本案中，虽然薛先生并没有违反合同的约定，但可能涉嫌欺诈。若薛先生明知上一任房东的户口仍留在自己的房子里，但为了促成交易，刻意向小王隐瞒这个与房屋有关的重要情况，导致小王在违背自己真实意思的情况下购买了涉案房屋，则构成欺诈。小王有权在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，向法院提起诉讼，请求撤销双方的房屋买卖合同，并要求薛先生承担赔偿责任。如果确有证据证明薛先生事先不知道前任房东的户口留在涉案房屋内，则欺诈不成立。此种情形下，薛先生在交易过程中没有任何过错，并且已经履行了合同义务，故而不用承担法律责任。而小王已经取得了涉案的房屋，合同的主要目的已经实现，不能要求解除合同;其户口问题，只能通过其他途径来解决。王女士一家住在城区某小区，已经住了10多年，在此期间，两口子辛勤工作，家庭条件也越来越好，去年，她的第二个孩子也出生了，原先的房屋面积眼看比较紧了，便和丈夫商量着改善住房。今年8月底，两口子看中了一套位于城西的某小区二手房，房主姓周，属于自住用房，也是为了买新房，才将旧房挂牌出售。经过商议，王女士与周先生签订了购房协议，约定价格115万元。双方约定，王女士须在10月15日前全额付清购房款，付款后3日内，周先生须协助王女士办理过户手续，同时在交房时迁出房产证上的所有户口。协议上也约定了相应的违约条款。 10月14日，王女士如约全额支付了购房款。周先生也配合王女士于10月17日办好了过户手续。之后，王女士便开始了房屋装修，同时督促周先生尽快迁出户口。没想到，催促了多次，周先生却迟迟没有将户口迁出。王女士上门找到了周先生，这才得知了原因。原来，周先生出售这套房屋原本是算好了时间的，其新购买的房屋可以在9月底收房，正好跟旧房售出时间相衔接，但万万没想到，这个新建小区的部分房屋在交房时被发现存在质量问题，而他购买的新房就是这部分房屋之一，购房者们正在和开放商交涉，拒绝在问题解决前收房，这导致了周先生的户口暂时无处可迁。对于周先生遭遇的情况，王女士理解但不接受，因为她的旧房出售也已经在进行当中，如果无法把户口迁入新房，会影响她的旧房出售。她认为，周先生的困难不能建立在她的利益基础之上，这明显是周先生违约，要求赔偿。而周先生则认为，自己遇到的问题是不可抗的，并非自己故意不将户口迁出，因此拒绝赔偿。律师点评：签订合同时请将相关条款列入其中本案中，王女士与周先生签订的购房合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据王女士和周先生合同的约定，周先生应当在付款后3日内，在交房时迁出房产证上的所有户口，但周先生迟迟不迁出户口，因此构成违约。虽然周先生辩解称，因其新买的房屋未能按约交付才导致户口无法迁出，但该事由不属于不可抗力。所谓“不可抗力”，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，周先生拒绝迁出户口，属于拒绝履行合同的主要义务。违约责任有合同约定的，应当按照约定履行，如支付违约金等。若没有合同约定，守约方有权在催告后解除购房合同，并要求违约方赔偿损失。但需要注意的是，在主流司法实践中，认为“户口迁移”属于行政管理范畴，因此如果王女士要求法院判令周先生在一定期限内迁出户口，将因该履行之诉不属于民事案件受理范围，而不被法院立案受理;即使法院受理了，也会驳回起诉。因此，王女士要么选择解除合同，放弃该房屋;要么要求周先生支付违约金。为此，律师提醒，在签订房屋买卖合同时，买受人应当将“逾期迁出户口，卖方每日支付多少违约金”的条款列入合同之中，让卖方人在承受巨大经济损失的压力下不敢违约。对于王女士遇到的情况，她可以向公安机关寻求帮助，请求户籍管理部门动员、劝说卖方人及时迁户。不过，因各地户籍政策存在差异，对于如何处置原房东的户口问题，不同的地域有不同的做法。律师特意咨询了富阳的户籍管理部门，得到的答复是：同一住址只能落一个户口，若原房东不迁出，新业主将无法迁入，除非原房东名下还有其他房产并具备落户条件的，公安机关可以强行将其户口转移至其他房产的地址，否则将难以处理。