二手房价格进入7月后的三季度才是考验

政策层面，没有丝毫松动的迹象。相反，6月还有一些城市继续在调控方面“打补丁”。金融领域去杠杆的基调没有变化，无论是房地产企业的贷款，还是个人住房贷款，都有收紧的趋势。一线城市连首套房的利率也调至9折甚至基准线。最近还有两个现象值得注意。商品房限售，由一线城市向二线甚至三线城市蔓延；限价，由商品房售价向土地起拍价扩展。这表明行政手段短时间不会退出调控。与此同时，各地还注意在供应端发力。上海、南京、杭州、广州等城市加快了土地供应。比较有意思的，是北京市住建委6月27日公布了389个项目的名单，明确告诉市场一个信号，北京并不缺商品房现实供应量。另据有关机构数据，至6月底，北京商品房库存量还有10万套。经常有朋友问到两个问题：每次供应土地尤其是住宅用地，为什么都有大批房企去哄抢？为何每当新盘推出，销售情况都很不错，不少还是一售而光？当然，一般都是在热点城市。上半年全国300个主要城市，卖地收入确实是大幅增长，但土地出让面积、成交面积同比都略有下滑，这表明，土地单价在上涨（其中可能是结构性上涨，比如市区土地增加）。业内一个重要观点是，拿地的以品牌房企为主，它们多是出于补库存的需要。去年和今年一季度销售情况很好，企业要持续发展，地贵也要拿。上半年商品房销售不错，一方面，说明商品房需求依然存在。投机需求已基本被阻挡在外，投资需求也挤得差不多了。但刚性需求（包括首次改善性需求）还有很大市场。这就是我以前讲过的，哪怕是刚性和改善性需求，也能支撑我国房地产市场向前发展，实力房企照样能从中找到自己的机会。另一方面，与商品房限价有关。如你所知，热点城市普遍限价。比如，有个二线热点城市，周边二手房已经卖到6万多块，某新开楼盘却限价5万以下，确有购房需求的，肯定要去排大队。这就是为什么有的新楼盘要在深夜偷偷摸摸开盘。通知到了，一售而光，再要没有。强调一下，政府限价与开发商主动降价，是两回事。回到前面，呼应标题。如果非要预测，我个人认为，对大多数房企来说，三季度要比上半年困难。理由就是，所有的调控措施，不但没有放松，还有加强的迹象；去年下半年传导过来的市场惯性，到今年7月后已衰减得差不多了；投资需求挤得越来越干，而土地供应量却在加强或加大。至于四季度，期望值也不要高于二季度。对于上市房企来说，2017年的财报还会比较好看，因为结转的是2016年及以前的项目；但2018年利润率却会下滑，因为今年商品房限价，而土地价格仍在增长。再加上2017年以来，资金成本是上升的。这些必然要吞蚀上市公司的利润空间。但也不必过度悲观。此处要重复一句平庸的话，基本面决定了今年楼市不会大涨大跌。大涨是不可能了，很多地方限价是比照去年10月给你发预售证的。大跌（指房价下跌30%以上）暂时也看不到，因为有刚性和改善性需求的强大支撑。有朋友用新开楼盘与周边二手房价格比较，会发现一个现象，新旧倒挂，新房比二手房低，有的低20%。上面说了，这是因为当地政府限价，它参照的是去年10月的水平。说明该楼盘所在区域房价过去8个月上涨了20%。但别着急，新房同样会对二手房形成挤压效应。也就是说，轮到二手房价格下跌了。