名为房屋买卖 实则为朋友借款担保

随着经济活动的活跃，公民之间经常有借贷担保发生。但是，一旦债务人失去债务偿还能力，担保人就面临清偿债务的责任。而且，近些年，民间借贷又出现了一种新的担保形式——让与担保。
　　有的债权人为了避免债务人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订了买卖合同，约定在债务人不能偿还借款本息时，需将债务人的房屋出卖给出借人，以履行买卖合同作为双方权利义务的终结;也有的是债权人与债务人在签订民间借贷合同的同时，通过签订买卖合同，并将标的物所有权转移。由于买卖合同的标的物的价值和买方支付的借款金额差距较大等原因，往往会导致纠纷。

　　案例回顾：好心帮人担保 却被“坑”了一把

　　老巴与妻子一起开有一间小店，小店所用房屋为两人共有，办有房屋产权证书和土地使用权证书，虽然生意不温不火，但好歹有所进账，日子过得还算不错。

　　去年，夫妻俩共同的朋友老张看中了一个项目，却苦于资金短缺，通过朋友介绍认识了钱某，想借款50万元。钱某担心借出的钱打水漂，不仅提出了较高的利息，同时要求老张提供财产抵押担保。老张没有合适的抵押物，只得向老巴夫妇求助。

　　几十年的老朋友遇到了难题，不帮忙说不过去，而且听老张阐述了那个项目的前景，也觉得成功的概率不小，于是，老巴夫妇同意帮忙。经过协商，夫妻俩与钱某签订了一份房屋买卖合同，将自己名下的那间小店出售给钱某，作为老张50万元贷款的抵押担保，合同中也注明了抵押担保的意思表达。合同签订后，钱某扣除利息，实际给付借款45万元，而老巴夫妇也向钱某出具收条，载明收到借款的事实，同时将房屋产权证书及土地使用证原件交付给钱某，但没有过户，房屋仍登记在夫妇俩名下。

　　时间过得很快，这笔50万元的债务在今年初到期了。不幸的是，老张投资创业失败，血本无归，面对前来讨要欠款的钱某，实在无力偿还。

　　几次催讨无果后，钱某只得转而要求老巴夫妇履行合同义务，将房屋过户给他，完成房屋买卖手续。

　　老巴夫妇简直欲哭无泪，好心好意帮朋友，到头来却被结结实实“坑”了一把，要知道，这件房屋的市场价值远远不止50万元，就算他们要为担保行为负责任，这损失也太大了吧?

　　律师说法：法院应当按照民间借贷法律关系审理该纠纷

　　本案涉及情形称为“后让与担保”。这是一种以商品房买卖合同为借贷合同进行担保的新型担保形式，近似“让与担保”，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，与债权人签订不动产或动产买卖合同作为担保，如果债务人不履行债务，债权人即可主张履行买卖合同的担保方式。

　　本案中，虽然老巴夫妇与钱某签订的是房屋买卖合同，但实际上是为借贷等债务提供的抵押担保，这一点在双方的房屋买卖合同中已经注明。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。

　　因此，就本案来说，钱某有权向法院要求履行买卖合同。但法院在确认双方抵押担保的合同真实意思表达后，会按照民间借贷法律关系来进行审理，这就需要钱某变更诉讼请求，如果拒绝，法院则会驳回起诉。虽然无法按照买卖合同来取得房屋所有权，但按照民间借贷法律关系，在法院确认借贷关系成立且借款人不履行或无法履行债务偿还的前提下，钱某可以申请拍卖抵押的房屋来受偿，而且在存在多个债务人的情况，他具有优先受偿的权利。同时，法律规定，“借据、收据等债权凭证载明的借款金额，一般应认定为本金，出借人预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为借款本金”，因此，老巴夫妇用房屋担保的实际借款金额为45万元。

　　对于老巴夫妇来说，虽然需要为当初的担保行为负责，但所幸不需要以房屋的全部价值来履行担保义务。还有一种特殊的情况，即在订立后让与担保时买卖合同标的物的对价问题，若价格明显低于市场价格，后让与担保往往会被法院判决不予支持。

　　温馨提醒：尽可能选择正规合法的借款渠道

　　债务人借债，大多发生在急迫窘困之时，为了获得债权人的融资，往往在交易过程中处于被动地位，而债权人则可以利用债务人的急切需求，提出种种苛刻的条件。

　　此类案件中，债权人为了获得高额利息，双方约定的房屋买卖合同价款往往高于实际价款。对于出借人来说，在房价日益高涨的情况下，其通过这种方式不仅可以获得借款高额利息，还可以获得房价上涨的超额利润，导致双方利益的失衡。

　　为此，本律师提醒广大市民，在急需借款，尤其是需要大宗借款的情况下，尽可能选择正规合法的借款渠道。如果不得已采用民间借贷的方式，涉及“后让与担保”，一定要冷静评估自己的偿债能力和借款金额，不要做出不切实际的乐观估计，最终会因为小额债权失去价值甚高的房屋，得不偿失。